پشت صحنه ملاکی بانک ها
به گزارش وبلاگ ورزشی 90، حقوقی های بازار ملک، همانند افراد حقیقی، با احتیاط و با شدت کمتر از سال های گذشته، مشغول ساختمان سازی و ساختمان داری هستند؛ اما یک گروه از آن ها یعنی بانک ها به عنوان بازیگر پرپول این بازار، همچنان مشغول مال سازی و سایر فعالیت های ساختمانی است.
به گزارش دنیای اقتصاد؛ آنالیز ها درباره ریشه یا ریشه های انحراف بعضی بانک ها از ماموریت اصلی شان به سمت ملاکی، یک محرک کلیدی در کنار سه عامل دیگر را شناسایی می نماید. بانک ها برای کنترل پیامد های نرخ سود دستوری -پایین تر از قیمت تمام شده منابع- ملاکی می نمایند که این خود باعث خروج منابع از چرخه عملیات بانکی می شود.
دسته ای از بانک ها به عنوان یکی از شخصیت های حقوقی پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک داری و چه ملک سازی با وجود رکود فراگیر دووجهی (معاملات و ساخت وساز) در این بازار، همچنان به کار ملک بازی مشغول هستند. صرف نظر از اینکه ماموریت اصلی شبکه بانکی در بازار پول تعریف شده است و نه در بازار ملک، این سوال پیش می آید که چه ترکیبی موجب شکل گیری چسب متصل نماینده بانک ها به بازار ملک در شرایط رکودی شده است؛ آن هم در بخشی از بازار نقل و انتقال ملکی (مجتمع های تجاری و مال ها) که نه تنها رکود معاملات در آن عمیق تر است، بلکه حتی منظره شرایط این بخش از بازار ملک در آینده مبهم است.
تبادل نظر با کارشناسان ارشد و خبرگان بانکی نشان می دهد یک عامل اصلی در پشت صحنه تمایل به ملک سازی و ملک داری بعضی بانک ها وجود دارد و آن سیاست دستور حاکم بر شبکه بانکی در زمینه نرخ بهره است. سیاست دستوری موجب شده قیمت تمام شده منابع در شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات، بالاتر از عواید حاصل از سپرده ها باشد.
در واقع نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار برای سپرده ها کمتر از درآمد ناشی از تسهیلات دهی در بانک ها بوده و در نتیجه بانک ها به روش هایی برای جبران این ناترازی روی می آورند. از طرفی بعضی تسهیلات گیرندگان نیز از بازپرداخت در موعد مقرر ناتوان هستند و همین موضوع به ناترازی منابع و مصارف بانک ها دامن می زند. در این شرایط بانک ها برای اینکه در تجدید ارزیابی های دوره ای دارایی ها شرایط خود را بهبود ببخشند، به ملک داری روی می آورند؛ چراکه تجربه سال های اخیر نشان داده ریال تقریبا از همه بازار ها جا مانده و در عوض این ملک بوده که زمینه حفظ ارزش دارایی ها را برای شخصیت های حقیقی و حقوقی فراهم نموده است.
در کنار این عامل اصلی، سه عامل دیگر نیز در چسبندگی بانک ها به مال سازی و برج سازی اثرگذار بوده که یکی از آن ها بدهی دولت به شبکه بانکی، دیگری تسهیلات تکلیفی و در نهایت سومی اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی است. دو عامل بدهی دولت به شبکه بانکی و تسهیلات تکلیفی در عمیق تر شدن ناترازی منابع و مصارف بانک ها نقش دارد و آن ها را بعضا به مرز زیان دهی می رسانند و عامل سوم یعنی اشکال در سیاست های رگولاتور شبکه بانکی از آن جهت مساله ساز است که حتی اگر بانک ها از نظر تناسب نرخ بهره با شرایط بازار پول مسئله ای نداشته باشند، باز هم سیاست های ناظر و ابزار های بازدارنده که اجازه ندهد دارایی های ملکی بانک ها از حد معینی در نسبت با دارایی نقدی آن ها فراتر برود وجود ندارد؛ بنابراین راه برای حضور بانک ها در بازار ملک باز و هموار است.
در نهایت یک تصویر کلی از آنچه در شبکه بانکی رخ می دهد، نمایانگر این است که دسته ای از بانک ها سپرده ها را در سرمایه گذاری هایی به کار می گیرند که عملا پول از چرخه عملیات بانکی خارج می شود. این روند موجب افت منابع متعارف بانک ها برای ماموریت اصلی خود یعنی تسهیلات دهی شده است؛ موضوعی که کارشناسان بانکی نیز آن را گوشزد نموده اند.
اگرچه آمار رسمی از سهم بانک ها از یخچال بزرگ ملکی در کشور وجود ندارد، اما بعضی برآورد ها نشان می دهد بانک ها احتمالا یکی از بزرگ ترین مالکان بخشی از دو میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی و چند صد واحد تجاری خالی در کشور هستند. برخلاف ادعای بعضی مبنی بر اینکه تملک املاک در رهن بانک ها که به عنوان وثیقه از تسهیلات دهندگانی که تعهدات خود را ایفا ننموده اند، عامل تبدیل بانک ها به یکی از بزرگ ترین ملاکان کشور شده است؛ اما آمار رسمی نشان می دهد به طور میانه فقط 30 درصد از املاک بانک ها مربوط به تملک از این بابت بوده است.
با این اوصاف این سوال مطرح می شود که چه چیزی موجب اشتیاق رو به تزاید بانک ها به تملک ساختمان (فارغ از نوع کاربری آن) شده است؟ و چرا با وجود وضع مقررات و ابلاغ بخشنامه های گوناگون از ناحیه نهاد های بالادستی، عزمی برای واگذاری املاک مازاد در اغلب بانک ها فارغ از خصوصی یا دولتی بودن آن ها وجود ندارد؟ در نگاهی کلی این طور به نظر می رسد که مدیران بانکی در نهایت به عنوان یک کارمند نمی توانند انتفاع خاصی از املاکی که به نفع بانک ها تملک یا در ساخت آن ها مشارکت می شود، داشته باشند؛ گزاره ای که غلط نیست، اما کامل هم نیست.
کارشناسان معتقدند اگرچه منفعت شخصی بعضی از مدیران شبکه بانکی که می توانند در امر ملاکی بانک ها دخالت نمایند، تا حدودی در اشتهای زیاد بانک ها به نگهداری ملک اثرگذار است، اما این عامل اصلی ترغیب به ملاکی به شمار نمی آید و مساله اصلی انتفاعی است که به این ترتیب نصیب یک بانک می شود. مقصود از منفعت شخصی، بعضی هزینه های جانبی معاملات است که بخشی از آن به افراد یا شرکت های منتصب به آن ها می رسد. بعلاوه ممکن است در بعضی بانک ها به مدیرانی که در ازای تقویت لیست اموال غیرمنقول (به طور معین املاک) برای بانک ارزش افزوده ایجاد نموده اند، درصدی از سرمایه هایی را که به صورت تفاوت ارزش افزوده در بانک شناسایی می شود را به عنوان پاداش سالانه پرداخت نمایند. البته بنا بر اظهارات کارشناسان امین و مدیران قدیمی بانکی هیچ عرفی در ارتباط با درآمد خاصی که از نقل و انتقال ملکی یا سرمایه گذاری ملکی ممکن است به افراد برسد وجود ندارد و صرفا در جا هایی که ضعف نظارت وجود دارد، چنین روند هایی ممکن است مشاهده شود.
در واقع پاداش یا به اصطلاح هر نوع حق الزحمه رسمی مطابق عرف رایج در بازار مسکن از جنس درصدی از ارزش معاملات یا حتی پیش بینی یک رقم ثابت برای مدیران مرتبط با موضوع تعریف نشده است؛ اما تمام راه ها به سمت دریافت های نامتعارف نیز مسدود نیست. در عین حال مساله اصلی اشتهای بی حد و حصر بانک ها به نگهداری املاک آن هم با وجود مالیات های ملکی که دولت میخواهد بابت این املاک از آن ها بستاند، انتفاع احتمالی شخصی بعضی افراد نیست و این موضوع اگر هم به صورت موردی وجود داشته باشد، جدای از اینکه دستگاه های نظارتی باید با شناسایی و ورود به موقع از شیوع و تبدیل شدن آن به عرف در شبکه بانکی جلوگیری نمایند، نمی تواند تنها انگیزه مدیران از ورود به جریان ملاکی پس از قبول مسوولیت در شبکه بانکی باشد.
کارشناسان ارشد امور بانکی می گویند موضوع اصلی که مدیران را بعضا ناگزیر به ورود به تملک ساختمان می نماید، تاثیر مثبتی است که این اقدام بر نتیجه تجدید ارزیابی دارایی های بانک دارد. در بانک های دولتی به طور معمول دو یا سه سال یکبار این تجدید ارزیابی انجام می شود و در بانک های خصوصی نیز آن ها هر زمان بخواهند راسا این تجدید ارزیابی را انجام می دهند.
تجربه چند دهه گذشته حتی پیش از جهش های دهه 80 و 90 مسکن نشان داده هر نوع دارایی دیگری به جز ملک نمی تواند تاثیر چندانی بر شرایط کلی دارایی های ارزیابی شده بانک ها بگذارد. دارایی های بانکی چه از نوع نقد باشد و چه از نوع تسهیلات که ارزش افزوده ای در پی دارد، تاثیر آنچنانی در بهبود شرایط کلی در ارزیابی های دوره ای ندارد. از سوی دیگر تسهیلات در شبکه بانکی اگر نگوییم غیر قابل وصول، دست کم صعب الوصول است و نمی تواند شرایط دارایی های بانک را به طور محسوس بهبود ببخشد.
در این شرایط مدیران بانکی نیز برای ارائه گزارش عملکرد به ملک و ساختمان به عنوان اهرم پرقدرت برای بهبود شرایط دارایی ها در زمان تجدید ارزیابی نگاه می نمایند و صرف نظر از موارد نامتعارف احتمالی، اگر نفعی برای مدیران وجود داشته باشد، از جنس بهبود وضعیف عملکرد بانک در دوره های مورد آنالیز است و می تواند رزومه آن ها را ارتقا دهد. این موضوع بعلاوه می تواند ضعف های احتمالی بعضی افراد واجد مسوولیت را که به هر علت نتوانسته اند به صورت های دیگری شرایط کلی بانک از حیث ارزش دارایی ها را بهبود ببخشند، بپوشاند و جبران کند.
این آنالیز نشان می دهد مدیران دست کم از حیث اینکه سرمایه گذاری بانک در بازار ملک میانبری برای ارتقای رزومه و پوشش ضعف های احتمالی آن ها در بعضی بخش های ماموریت بانکداری است، منتفع می شوند. به همین دلیل سابقه تمایل به ملاکی در بانک ها صرفا به سال های پرجهش مسکن در دو دهه اخیر باز نمی شود و این پدیده پیش تر نیز وجود داشته و همچنان به همان روال سابق وجود دارد.
البته در برابر دیدگاه مطرح شده در این زمینه، بعضی از مدیران بانکی نیز به شدت نسبت به وجود عرف متخلفانه در مورد انتفاع احتمالی مدیران از ملاکی در بانک ها موضع گرفته و آن را رد می نمایند، اما در عین حال منکر فساد ساختاری نهادینه شده ای که در بعضی نهاد ها می تواند وجود داشته باشد نیستند و البته باور دارند که چنین فسادی به صورت تدریجی شکل گرفته است.
این فساد صرفا نسبتی با مساله معاملات و نگهداری املاک به وسیله بانک ها ندارد و می تواند در هر بخش دیگر یا در هر نوع تسهیلات دیگری که شبکه بانکی پرداخت می نماید وجود داشته باشد یا نداشته باشد. وجود یا عدم فساد بیش از هر چیز به سلامت مدیران و پس از آن قدرت دستگاه های نظارتی باز می شود و نمی توان آن را به عنوان یک عامل ذاتی تمایل به ملاکی در بانک ها تلقی کرد؛ هرچند شاید به عنوان یک عامل حاشیه ای قابل بحث و آنالیز باشد.
منبع: فرارو